[配资平台推荐]调研组成员张峥详解REITs落地台前幕后:盘活存量降杠杆 有助于稳定房价

2020-05-05 19:37:08 200 股票开户 REITs,市场,中国,投资,资产,不动产,模式,产品

本报记者 慈玉鹏 张荣旺 北京报道

4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。REITs能有效盘活存量资产,形成良性投资循环,提升直接融资比重,降低企业杠杆率。同时,REITs作为中等收益、中等风险的金融工具,具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点,有利于丰富资本市场投资品种,拓宽社会资本投资渠道。

前期,中国证监会、国家发展改革委联合有关单位,对境外成熟REITs市场进行了深入研究,并组成联合调研组,对运用REITs盘活基础设施存量资产进行了广泛调研。在此基础上,证监会与国家发展改革委共同研究形成了试点工作方案,明确了试点业务模式。北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥教授即是调研组主要成员之一,《中国经营报(博客,微博)》记者就REITs落地产生的影响等问题,对张峥进行了专访。

《中国经营报》:2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。据了解,REITs具有两大类基础资产:基础设施和房地产。从全球REITs的发展经验来看,这两类资产的REITs市场运行良好,发展成熟。REITs最早集中在商业物业领域,现已广泛应用于高速、物流、能源等基础设施领域。为什么我国REITs要选择基础设施作为基础资产切入,而不选择房地产?房地产类REITs会在什么条件下才会推出?

张峥:从理论上讲,基础设施和持有型房地产作为REITs的基础资产,在中国均具有可行性。之所以选择基础设施切入,第一个原因是,我国基建领域投融资改革尤为迫切,而REITs恰好可以发挥巨大作用。首先,REITs可盘活基础设施存量资产,有利于防范地方债风险,进一步实现降杠杆。同时,REITs可为新的基础设施项目提供资金,实际上是一个稳投资、补短板的重要金融工具。另外,REITs用市场化的方式吸引社会资本参与基建项目,借助资本市场的定价机制,推进基础设施建设高质量发展。第二个原因是,作为政策试点,应选择相对成本较低、更为高效的方式开展。从基础设施领域起步,可降低试点工作复杂性。基于我国法律法规现状,借鉴境外成熟市场经验,这是一个相对稳妥合理的选择。

房地产公募REITs有一个逐步推进的过程,应该建立在此次试点的经验积累,以及市场不断完善的基础之上。租售并举是我国房地产长效机制的重要内容。对于人口流入较多的大城市群,要想进一步解决新市民住房问题,就必须发展租赁住房市场。在发展过程中,REITs是必要的金融工具,租赁住房REITs有着巨大的发展空间。我相信随着基础设施REITs试点的推进,以持有型房地产为基础资产的REITs也将会有快速的发展。

《中国经营报》:基础设施REITs试点项目按要求将聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲;聚焦重点行业——基础设施补短板、新型基础设施、高科技产业园;聚焦优质项目——权属清晰、市场化经营模式、持续稳定现金流、发起人及运营企业具备持续经营能力、资金用途符合国家政策,如此安排的原因是什么?在您看来,对于我国金融市场,REITs 的重要价值体现在哪里?

张峥:试点项目的选择主要考虑两个问题:第一是为REITs长期健康发展开创一个良好的开端;第二是服务于我国的重大发展战略。《通知》中强调“优质”这一关键词非常重要。所谓优质项目,核心在于权属清晰,具有市场化经营模式,具有持续、稳定的现金流。在市场化原则下,优质项目要得到投资人的认可。在试点中对于优质项目要求,有利于对产品设计、发行上市流程、交易规则等方面进行系统性的测试。2017年以来,中央先后作出海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区、雄安新区、长江三角洲区域一体化等重大战略,明确要求大力实施一批重大基础设施工程,加快构建现代基础设施体系,在金融创新等方面探索更加灵活的政策体系。

公募REITs市场建设是中国金融供给侧改革的重要抓手。中国不动产领域整体步入以存量为主的时代,化解债务风险、存量资产的有效配置和经营、提高投资质量等问题的重要性日益凸显。与此同时,中国家庭财富总量和财富人群数量快速增长,激发了大量的资产管理需求。中国资产管理市场起步晚、发展快,市场迫切需要更多类型的金融产品,特别是与不动产资产相关的产品,更好地匹配各类投资者的资产管理需求。REITs的理论实质在于通过证券设计的方式,将由存量不动产产生的、大规模的、长期的、稳定的现金流在资本市场证券化,连接资金的供给方和需求方,从而实现资源整合与跨期配置。

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